Pochopenie súkromného hypotekárneho poistenia (PMI) a ako sa mu vyhnúť

Home » Mortgages and Home Financing » Pochopenie súkromného hypotekárneho poistenia (PMI) a ako sa mu vyhnúť

Pochopenie súkromného hypotekárneho poistenia (PMI) a ako sa mu vyhnúť

Pri kúpe domu je jedným z najmätúcejších nákladov, s ktorými sa noví majitelia domov stretávajú, súkromné ​​hypotekárne poistenie , bežne známe ako PMI . Hoci vám PMI môže pomôcť získať hypotéku s nižšou zálohou, zvyšuje aj vaše mesačné výdavky – často bez toho, aby vám to priamo prospelo.

Táto príručka rozoberá, čo je súkromné ​​hypotekárne poistenie , ako funguje, kedy je potrebné a čo je najdôležitejšie, ako sa môžete vyhnúť poisteniu hypotéky a ušetriť tisíce počas trvania hypotéky.

Table of Contents

Čo je súkromné ​​hypotekárne poistenie (PMI)?

Súkromné ​​hypotekárne poistenie (PMI) je typ poistenia, ktoré chráni vášho veriteľa , nie vás, ak prestanete splácať hypotéku.

Jednoducho povedané:
PMI znižuje riziko veriteľa, keď požičiava peniaze kupujúcim nehnuteľností, ktorí zložia menej ako 20 % z kúpnej ceny nehnuteľnosti.

Aj keď za to platíte, PMI vám neponúka žiadny priamy úžitok – jednoducho vám umožňuje kúpiť si dom skôr s menšou zálohou.

Kedy je potrebné súkromné ​​hypotekárne poistenie?

Väčšina veriteľov vyžaduje PMI, ak:

  • Pri bežnej pôžičke platíte zálohu menšiu ako 20 % .
  • Váš pomer úveru k hodnote nehnuteľnosti (LTV) presahuje 80 % .

Príklad:

Ak kupujete dom za 400 000 dolárov , musíte zložiť zálohu aspoň 80 000 dolárov (20 %), aby ste sa vyhli PMI.
Ak zložíte iba 40 000 dolárov (10 %) , vaša LTV (celková hodnota nehnuteľnosti) sa zvýši na 90 % a uplatní sa PMI.

Koľko stojí súkromné ​​hypotekárne poistenie?

PMI zvyčajne stojí 0,3 % až 1,5 % z pôvodnej sumy úveru ročne v závislosti od faktorov, ako sú:

  • Vaše kreditné skóre
  • Typ a doba splatnosti úveru
  • Výška zálohy
  • Hodnota nehnuteľnosti

Príklad:

Pre pôžičku vo výške 300 000 USD s úrokovou sadzbou PMI 0,8 %:

  • Ročný PMI = 2 400 USD
  • Mesačný PMI = 200 USD

To je každý mesiac ďalších 200 dolárov – peniaze, ktoré by inak mohli ísť na vašu istinu alebo úspory.

Typický príklad nákladov PMI

% zálohyPomer úveru k hodnote nehnuteľnosti (LTV)Odhadovaná sadzba PMIRočné náklady na PMI (pri úvere vo výške 300 000 USD)Mesačné náklady na PMI
5 %95 %1,20 %3 600 dolárov300 dolárov
10 %90 %0,80 %2 400 dolárov200 dolárov
15 %85 %0,50 %1 500 dolárov125 dolárov
20 %80 %0 % (bez PMI)0 dolárov0 dolárov

Prehľad: Aj dodatočná 5 % záloha vám môže ušetriť 75 – 175 dolárov mesačne na poistnom PMI.

Typy súkromného hypotekárneho poistenia

Existuje niekoľko foriem PMI a pochopenie každej z nich vám pomôže rozhodnúť sa, ktorá z nich najlepšie vyhovuje vašim potrebám.

1. Poistenie hypotéky platenej dlžníkom (BPMI)

  • Najbežnejší typ.
  • Platí sa mesačne ako súčasť splátky hypotéky.
  • Možno zrušiť, keď vaša LTV klesne pod 80 %.

2. Poistenie hypotéky hradené veriteľom (LPMI)

  • Veriteľ platí poistenie vopred, ale vy zaň platíte nepriamo prostredníctvom vyšších úrokových sadzieb .
  • Nedá sa to zrušiť, pokiaľ si nerefinancujete.

3. Jednorazový PMI

  • Jednorazová platba vopred pri uzatváraní obchodu.
  • Časom to môže byť lacnejšie, ale vyžaduje si to viac peňazí vopred.

4. PMI s rozdelenou prémiou

  • Kombinuje menšiu zálohu s nižšími mesačnými splátkami.
  • Ponúka flexibilitu pre dlžníkov, ktorí môžu pri uzatváraní zmluvy zaplatiť o niečo viac.

Ako sa vyhnúť plateniu súkromného hypotekárneho poistenia

Našťastie existuje niekoľko stratégií, ako sa vyhnúť PMI alebo sa ho zbaviť rýchlejšie.

1. Zaplaťte 20 % zálohu

Toto je najjednoduchší a najpriamejší spôsob, ako sa úplne vyhnúť PMI.

2. Použite pôžičku typu Piggyback (stratégia 80/10/10)

  • Vezmite si dve pôžičky: jednu na 80 % ceny domu a druhú na 10 %, potom zložte 10 % zálohu.

  • Táto štruktúra sa vyhýba PMI, ale prichádza s druhou pôžičkou, ktorá má vlastnú úrokovú sadzbu.

3. Zvážte pôžičku VA (pre veteránov a aktívnych členov)

Pôžičky VA nevyžadujú žiadny PMI – čo je jedna z ich najväčších výhod.

4. Starostlivo si vyberte PMI platený veriteľom (LPMI)

Ak plánujete zostať vo svojom dome kratšie obdobie, LPMI vám môže ušetriť peniaze aj napriek vyššej úrokovej sadzbe.

5. Refinancujte, keď máte 20 % vlastného kapitálu

Keď hodnota vášho domu stúpne alebo ste dostatočne splatili úver, môžete refinancovať, aby ste sa zbavili PMI.

6. Nechajte si prehodnotiť hodnotu svojho domu

Ak hodnoty nehnuteľností vo vašej oblasti vzrástli, prehodnotenie môže preukázať, že ste dosiahli 20 % vlastného kapitálu – čo umožňuje zrušenie PMI.

Ako odstrániť súkromné ​​hypotekárne poistenie

Podľa zákona (podľa zákona o ochrane vlastníkov domov z roku 1998 ) musia veritelia automaticky zrušiť PMI , keď vaša hodnota LTV dosiahne 78 % – pokiaľ ste včas splácali.

Zrušenie PMI môžete požiadať aj raz:

  • Vaša celoživotná hodnota (LTV) dosiahne 80 % .
  • Platili ste pravidelne a včas.
  • Hodnota vášho domu neklesla.

Výhody a nevýhody súkromného hypotekárneho poistenia

VýhodyNevýhody
Umožňuje kúpu domu s akontáciou menšou ako 20 %Zvyšuje mesačnú splátku
Pomáha kupujúcim, ktorí kupujú prvýkrát, vstúpiť na trh skôrNeponúka dlžníkovi žiadny priamy úžitok
Môže byť odstránený po raste vlastného kapitáluNáklady sa môžu vyšplhať až na tisíce ročne

Je PMI vždy zlé?

Nie nevyhnutne.
Ak by čakanie na ušetrenie 20 % trvalo roky – počas ktorých rastú ceny nehnuteľností a úrokové sadzby – platenie PMI by vám v skutočnosti mohlo pomôcť rýchlejšie vybudovať si vlastný kapitál tým, že sa na trh dostanete skôr.

Predstavte si to ako dočasný náklad na skoré vlastníctvo domu .

Záver: Inteligentné vlastníctvo domu bez PMI

Súkromné ​​hypotekárne poistenie sa môže zdať ako zbytočný výdavok, ale často otvára dvere k vlastníctvu domu tým, ktorí nemajú vysokú zálohu. Kľúčom je pochopiť svoje možnosti a vedieť, kedy – a ako – sa ho zbaviť.

Či už sa rozhodnete platiť PMI dočasne alebo štruktúrovať svoje financovanie tak, aby ste sa tomu vyhli, vaším cieľom by malo byť maximalizovať vlastný kapitál a minimalizovať zbytočné náklady .

Často kladené otázky o súkromnom hypotekárnom poistení (PMI)

Čo je súkromné ​​hypotekárne poistenie (PMI)?

Je to poistenie, ktoré chráni veriteľa v prípade nesplácania hypotéky – zvyčajne sa vyžaduje, keď je vaša záloha nižšia ako 20 %.

Kto má úžitok z PMI?

Váš veriteľ z toho profituje, pretože PMI znižuje jeho finančné riziko.

Kedy môžem prestať platiť PMI?

Keď pomer úveru k hodnote nehnuteľnosti klesne na 80 %, môžete požiadať o zrušenie. Automaticky sa odstráni pri hodnote 78 %.

Koľko PMI zvyčajne stojí?

Medzi 0,3 % a 1,5 % z pôvodnej sumy úveru ročne, v závislosti od vášho úverového ratingu a podmienok úveru.

Vyžaduje si každá hypotéka PMI?

Nie. Iba konvenčné úvery s menej ako 20 % akontáciou vyžadujú PMI.

Môžem sa vyhnúť PMI bez 20% zálohy?

Áno – prostredníctvom pôžičiek typu piggyback , pôžičiek VA alebo možností LPMI .

Je PMI daňovo odpočítateľný?

Niekedy. V závislosti od aktuálnych daňových zákonov a úrovne príjmu si môžete odpočítať poistné PMI.

Aký je rozdiel medzi PMI a poistením domu?

PMI chráni veriteľa, zatiaľ čo poistenie domu chráni váš majetok.

Ako dlho musím platiť PMI?

Zvyčajne kým nedosiahnete 20 % vlastného kapitálu – často 5 – 10 rokov v závislosti od platieb a zhodnotenia.

Čo sa stane, ak refinancujem?

Ak je výška vášho nového úveru 80 % alebo menej z hodnoty vášho domu, refinancovanie odstráni PMI.

Môžem vyjednávať o sadzbách PMI?

Nie priamo, ale zlepšenie vášho kreditného skóre alebo zvýšenie zálohy môže znížiť vašu sadzbu.

Ovplyvňuje PMI schválenie úveru?

Nie, ale dodatočné mesačné náklady môžu ovplyvniť, akú výšku si môžete požičať.

Author: Ahmad Faishal

Ahmad Faishal is now a full-time writer and former Analyst of BPD DIY Bank. He's Risk Management Certified. Specializing in writing about financial literacy, Faishal acknowledges the need for a world filled with education and understanding of various financial areas including topics related to managing personal finance, money and investing and considers investoguru as the best place for his knowledge and experience to come together.