Keď predáte dom alebo jeden z majiteľov vyjde von, to by mohlo mať zmysel preniesť hypotéku na nového majiteľa. Namiesto podania žiadosti o nový úver, platiť nákladov na uzavretie, a začať znovu s vyšších úrokov, majiteľ by len prevziať aktuálne platby.
Je možné previesť hypotéku, ale to nie je vždy jednoduché. Sa budeme zaoberať detailmi nižšie, ale stručné zhrnutie svoje možnosti zahŕňajú:
- Preniesť assumable hypotéku tým, že žiada svojho veriteľa, aby sa zmena.
- Refinancovať úver v jedinej meno nového majiteľa.
- Prenášať, keď sa situácia nespúšťa “Vzhľadom k predaju” klauzula o pôžičku je.
Table of Contents
assumable Hypotéky
Ak je úver je “assumable,” máte šťastie: to znamená, že môže previesť hypotéku na niekoho iného. Neexistuje žiadny jazyk v zmluve o úvere, ktorý bráni dokončenie prevodu. Avšak, dokonca assumable hypotéky môže byť ťažké preniesť.
Vo väčšine prípadov je “nový” dlžník potrebuje, aby nárok na úver. Veriteľ bude vyzerať na kreditné skóre dlžníka a pomer dlhu k príjmovej hodnotiť schopnosť dlžníka splácať úver. Tento proces je v podstate rovnaký ako v prípade, že dlžník bol žiadať o úplne novú pôžičku (ale samozrejme, že dlžník môže prevziať existujúci úver na čiastočný cestu). Veritelia schválený v pôvodnej žiadosti o úver, zakladá na úverov a príjmov z pôvodného žiadateľa (ov), a nechcú, aby niekto z obliga, ak mám náhradný dlžník, ktorý je rovnako pravdepodobné, že splatiť.
Dokončiť prevod prípadných assumable úveru, požiadať o zmenu s vašou veriteľa. Budete musieť vyplniť žiadosť, overenie príjmu a majetku, a zaplatiť mierny poplatok v priebehu celého procesu.
Prenecháte: Zapnutie out mená z úveru má vplyv len na úver. Možno ešte musieť zmeniť , kto je vlastníkom nehnuteľnosti prenosom titulu pomocou quitclaim skutok, alebo pri akejkoľvek inej kroky potrebné vo vašej situácii.
Tazke najst?
Bohužiaľ, assumable hypotéky nie sú bežne dostupné. Najlepším riešením môže byť, ak máte úver FHA alebo pôžičky VA. Ďalšie konvenčné hypotéky sú len zriedka assumable. Namiesto toho, veritelia používať kvôli v predaji klauzula, čo znamená, že úver musí byť splatený pri previesť vlastníctvo domov.
refinancovanie
Ak je úver nie je assumable a nemôžete nájsť výnimka z dôvodu o doložke predaj, refinancovanie úveru môže byť vaša najlepšia voľba. Podobne ako u predpokladu, nový dlžník bude potrebovať dostatočný príjem a úver majú nárok na úver.
“Nový” majiteľ domu jednoducho požiadať o novú pôžičku individuálne a použiť tento úver na splatenie existujúce hypotéky dlhu. Možno budete musieť koordinovať so svojimi veriteľmi, aby záložné právo odstránené (ak nie je nový dlžník a nový veriteľ súhlasiť s nimi), takže môžete použiť na dom ako kolaterál, ale je to dobrý, čistý spôsob, ako získať prácu. Niektoré záložné práva bežne preniesť z jedného vlastníka na druhého (napríklad v prípade zlepšenia bola robené s financovaním PACE).
Splatná pri predaji
Veritelia zvyčajne nemajú prospech z ktorého môžete previesť hypotéku. Kupujúci by vyjsť pred tým, že dostane viac “zrelý” úver, s platbami úrokov skoro z cesty (a oni by mohli byť schopní získať nižšiu úrokovú sadzbu).
Predajcovia by sa ľahšie predať svoj dom – pokiaľ možno za vyššiu cenu – z dôvodu rovnakých výhod. Ale veritelia stáť stratiť, takže sú príliš nechce schvaľovať prevody.
Riadne o doložke predaj je časť úverovej zmluvy hovorí, že úver musí byť splatený pri vlastnosť predáva (úver je “zrýchlené”).
Výnimky z tohto pravidla: V niektorých prípadoch môžete stále prenášať úver – dokonca s vplyvom na klauzulu predaji. Presuny medzi členmi rodiny sú často povolené, a váš veriteľ môže byť stále štedrejší než aké sú vaše úverová zmluva hovorí (je to možnosť, že môžu vykonávať, a nie sú to bude vyžadovať – ale nechápem vaše nádeje) , Jediný spôsob, ako viem iste, je požiadať svojho veriteľa a skontrolovať svoj súhlas s miestnym právnikom. Dokonca aj keď veritelia hovoria, že to nie je možné, právnik vám môže pomôcť zistiť, či vaša banka poskytuje presné informácie.
Garn-St. Germain zákona bráni veriteľom uplatňovali svoju možnosť zrýchlenia za určitých okolností. Niekoľko z najčastejších situácií:
- Keď spoločný nájomca zomrie a vlastníctvo prevádza na prežívajúce spoločného nájomcu
- Prenos pôžičku príbuzného po smrti dlžníka
- Prevod vlastníctva na manžela alebo deti z dlžníka
- Prevody v dôsledku rozvodu a separačných dohôd
- Prevody do medzi živými dôvery (alebo žijúci dôvery), kde dlžník je príjemcom
Pozrite sa na úplný zoznam výnimiek , a tento zoznam so svojím právnym zástupcom.
neoficiálny Prevody
Ak sa vám nedarí získať vaša žiadosť schválená, môžete byť v pokušení, aby vytvorili “neformálne” usporiadanie. Napríklad by ste mohli predať svoj dom, ponechať existujúce úver na svojom mieste, a majú kupca uhradiť za hypotekárne splátky.
To nie je dobrý nápad. Váš hypotekárne dohoda pravdepodobne neumožňuje, a možno dokonca ocitnúť v právne problémy, v závislosti na tom, ako veci idú. A čo viac, ste stále zodpovedný za pôžičku – a to aj keď ste už žijú v dome.
Čo by sa mohlo pokaziť? Niekoľko možností sú:
- V prípade, že kupujúci prestane platiť, úver je vo svojom mene, takže je to stále problém (neskoré platby sa objaví na vašej kreditnej správy, a veritelia prídu po vás).
- Ak je doma predáva v uzavretia trhu za menej ako to stojí za to, môžeš byť zodpovedný za nedostatok.
Existujú lepšie spôsoby, ako ponúknuť predavača financovania pre potenciálnych kupcov.
Vaše možnosti
Ak sa vám nedarí získať hypotéku previesť, že ste stále ešte možnosti, v závislosti na situácii. Opäť platí, že smrť, rozvod a rodinné prevody by mohlo vám právo vykonávať prevody, aj keď váš veriteľ hovorí inak.
Ak ste čelia uzavretí , niektoré vládne programy uľahčujú riešiť hypotékou – aj keď ste pod vodou či nezamestnaných.
Ak rozvádza , spýtajte sa svojho právnika, ako zvládnuť všetky svoje dlhy a ako sa chrániť v prípade, že váš ex-manžel nerobí platby.
V prípade, že zomrel vlastník domu , miestne právnik vám môže pomôcť určiť, čo robiť ďalej.
Pokiaľ prevodu aktív k dôvere , prekontrolovať s plánovanie majetku právnik, aby zabezpečili, že nebudete aktivovať klauzulu zrýchlenie.
Refinancovanie môže byť vaša posledná možnosť, kedy sú k dispozícii žiadna z ostatných prístupov.
Ahmad Faishal is now a full-time writer and former Analyst of BPD DIY Bank. He’s Risk Management Certified. Specializing in writing about financial literacy, Faishal acknowledges the need for a world filled with education and understanding of various financial areas including topics related to managing personal finance, money and investing and considers investoguru as the best place for his knowledge and experience to come together.