Nákup pozemkov umožňuje postaviť dom svojich snov, alebo zachovať kúsok prírody. Avšak, krajina môže byť drahé v oblastiach s vysokým dopytom, takže možno budete potrebovať úver na financovanie nákupu pozemkov. Dalo by sa predpokladať, že krajina je bezpečná investícia (po tom všetkom, “oni nie robiť nič viac o tom”), ale veritelia vidieť pozemkov pôžičky je riskantné, takže schvaľovací proces môže byť ťažšie ako u štandardných úverov na bývanie.
Jednoduchosť a náklady na pôžičky bude závisieť od typu nehnuteľnosti kupujete:
- Pozemky, ktoré máte v úmysle stavať na v blízkej budúcnosti
- Surové pôdy, ktoré nemajú v úmysle vyvinúť
Z väčšej časti, pozemné pôžičky sú relatívne krátkodobé pôžičky, trvajúci dva až päť rokov, než platba balón je splatná. Existujú však dlhodobejšie pôžičky (alebo si môžete previesť na dlhodobejšie úver), a to najmä ak ste budovanie obytných domov na majetku.
Table of Contents
Kupovať a Stavať v jednom kroku
Veritelia sú najviac ochotní požičať, keď máte v pláne stavať na svojom pozemku. Držanie surové pozemok je špekulatívne. Objekt je tiež riskantné, ale banky sú oveľa pohodlnejšie, ak sa chystáte na pridanú hodnotu k nehnuteľnosti (pridaním domov, napríklad).
Úvery zo stavebného sporenia: Tie by mohli byť schopní používať jediný úver na kúpu stavebných pozemkov a fondu. To vám umožní pretrpieť menej papierovania a nižšími nákladmi uzávierok. A čo viac, môžete si zabezpečiť financovanie celého projektu (vrátane dokončenia zostavenia) – nebudete prilepené držať krajinu, zatiaľ čo vy pozrieť na veriteľa.
Stavebné plány: Ak chcete získať schválený pre stavebný úver, budete musieť predložiť plány svojho veriteľa, ktorí budú chcieť vidieť, že skúsený staviteľ robí prácu. Finančné prostriedky budú rozdelené v priebehu času, ako projekt postupuje, takže vaši dodávatelia budú musieť dotiahnuť do konca, ak očakávajú, že dostanú zaplatené.
Úverové vlastnosti: Stavebné úvery sú krátkodobé úvery, typicky s použitím úrokovej-len platby a trvá menej ako jeden rok (v ideálnom prípade je projekt dokončený v tej dobe). Po uplynutí tejto doby môže byť pôžička prevedený do štandardného 30-ročné alebo 15-ročné pôžičky, alebo budete refinancovať úver pomocou novo postavený štruktúru ako kolaterál.
Akontácia: požičať na náklady na pozemnú a stavebné, budete musieť vykonať zálohu. V pláne prísť s 10 až 20 percent budúcej hodnoty domu.
Hotové Veľa vs. Raw Land
Ak kupujete veľa, ktorý už má nástroje a prístup ulice, budete mať väčšiu šancu dostať schválený.
Raw pôda: Raw pôda môže ešte byť financované, ale veritelia sú viac váhajú (pokiaľ to je typické pre oblasti – napríklad, v niektorých oblastiach sa spoliehajú na propán, studní a septikov). Je to drahé pridať veci ako kanalizáciu a elektrinu do svojho vlastníctva, a tam sú početné príležitosti pre neočakávané výdavky a oneskorenia.
Akontácia: Ak kupujete veľa (v rozvojovom delenie, napríklad), malo by byť možné, aby sa čo najmenej 10 alebo 20 percent. U surového pozemkov v pláne na minimálne 30 percent dole, a môže priniesť 50 percent k stolu, aby si schválený.
Úverové rysy: Hotové spousta sú menej rizikové veriteľov, takže sú s väčšou pravdepodobnosťou ponúkať jednostupňové úvery zo stavebného sporenia, ktoré premieňajú na “trvalý” (alebo 30 ročne) hypoték po dokončení stavby. S nedokončených častí, veritelia majú tendenciu udržať úverových podmienok kratšie (päť až desať rokov, napríklad).
Znižovanie rizika veriteľa: Ak kupujete surové krajine, nie ste nutne dostane zlý úver. Môžete zlepšiť svoje šance na získanie dobré riešenie, ak si pomáhať veriteľ riadiť riziká. Je možné získať dlhodobejšie pôžičky, nižšie úrokové sadzby a menšie dole požiadavku platby. Medzi faktory, ktoré pomáhajú zahŕňajú:
- Vysoký kreditnej skóre (nad 680), čo ukazuje, že ste úspešne požičal a splácané v minulosti.
- Low pomer dlhu k príjmom, čo znamená, že máte dostatočný príjem, aby požadované platby.
- Malé množstvo úveru, čo má za následok nižšie platby a vlastnosť, ktorá je s najväčšou pravdepodobnosťou jednoduchšie predať.
Žiadne plány na rozvoj
Ak sa chystáte kúpiť pozemok bez plánov na vybudovanie domov alebo do obchodnej štruktúry na pozemku, získanie úveru bude ťažšie. Avšak, existuje niekoľko možností, ako získať finančné prostriedky.
Miestne banky a družstevné záložne: Začnite tým, že pátraniach u finančných inštitúcií sa nachádza v blízkosti pozemku máte v pláne kúpiť. Ak nechcete už žijú v tejto oblasti, vaše miestne veritelia (a on-line veritelia) môže byť váhajú schváliť úver na stavebných pozemkov. Miestne orgány poznajú miestny trh, a môžu mať záujem na uľahčenie predaja v tejto oblasti sa práve pozeráte. Hoci miestne inštitúcie môžu byť ochotní požičiavať, môže napriek tomu žiadať až o 50 percent na základnom imaní a relatívne krátkodobých úverov.
Home equity: Ak máte významný kapitál vo vašej domácnosti, môžete byť schopní požičať proti tomuto kapitálu s druhou hypotéku. S týmto prístupom, malo by byť možné financovať všetky náklady na zemi a vyhnúť sa používaniu ďalšie pôžičky. Avšak, berieš významné riziko pomocou svoj domov ako kolaterál – ak ste schopní vykonať platby na úver, váš veriteľ môže mať svoj domov k uzavretiu. Dobrou správou je, že úrokové sadzby v domáce kapitálové pôžičky by mohli byť nižšie ako sadzby na nadobudnutie pozemku na úver.
Komerčné veritelia: Zvlášť ak budete používať majetok na účely podnikania alebo investície, obchodné veritelia by mohlo byť riešením. Ak chcete schválená, budete musieť presvedčiť o úver dôstojník, že si rozumný riziko. Vrátenie môže trvať až desať rokov alebo menej, ale platby by mohla byť vypočítaná s použitím 15-ročnej alebo 30-ročné amortizácia sa. Komerčné veritelia môžu byť ústretovejšie, pokiaľ ide o zabezpečenie. Môžu vám umožní vytvoriť osobné záruky svojho bydliska, alebo by ste mali byť schopní používať iné aktíva (ako sú investičné spoločnosti alebo zariadenia) ako kolaterál.
Financovanie majiteľ: Pokiaľ nie je možné získať úver od banky alebo družstevnej záložne, súčasný majiteľ hotela a jeho prevádzky môžu byť ochotní na financovanie nákupu. Najmä u surového pozemkov, majitelia vedeli, že je to ťažké pre kupujúci získať financovanie od tradičných poskytovateľov úverov, a to nemusí byť v zhone preplatiť. V takýchto situáciách, majitelia zvyčajne dostávajú pomerne veľkú zálohu, ale všetko je obchodovateľné. 5- alebo 10-rok splácania termín je bežné, ale platby môže byť vypočítaná s použitím dlhšou amortizácie. Výhodou financovania majiteľa je, že nebudú platiť rovnaké náklady na uzatvorenie by ste zaplatili tradičné veritelia (ale je to stále stojí za to platiť a vyhľadajte názov a hranice – poctiví majitelia pozemkov môžu robiť chyby).
Špecializované veritelia: Ak ste len čaká na správny čas na vybudovanie, alebo ste si vyberie dizajn pre váš dom, budete pravdepodobne musieť použiť riešenie vyššie. Ale ak máte nezvyčajné plány pre svoju službu, môže sa jednať o veriteľa, ktorý sa zameriava na zamýšľané použitie pre krajinu. Na rozdiel od bánk (pracujúci s ľuďmi, výstavbu rodinných domov, vo väčšine prípadov), špecializované veritelia urobiť miesto pochopenie riziká a prínosy z iných dôvodov pre vlastníctvo pôdy. Budú viac ochotní spolupracovať s vami, pretože nemajú prísť na jednorazové riešenie. Títo veritelia môžu byť regionálnej alebo národnej, tak on-line vyhľadávania, čo máte na mysli. Napríklad:
- Zachovanie prírodných zdrojov
- Rekreáciu vo voľnej prírode na súkromnom pozemku
- Solárne alebo veterné elektrárne
- Bunkové alebo vysielacej veže
- Poľnohospodárstvo alebo použitie hospodárskych zvierat, vrátane farmárčenie, ekofarmách, hobby farmy, a jazda na stravovanie
Tipy pre kupujúcich
Urobte svoj domáci úlohu pred nákupom pozemkov. Môžete vidieť vlastnosť ako bridlici prázdneho miesta plného potenciálu, ale nechcete sa dostať do nad hlavou.
Uzavretie náklady: Okrem kúpnej ceny, môže mať aj nákladov na uzavretie, ak sa dostanete úver. Pozrite sa na počiatočných poplatkov, poplatkov za spracovanie, náklady na kreditné Check, poplatkov za odhad a ďalšie. Zistiť, koľko budete platiť, a aby vaše konečné rozhodnutie o financovaní s týmito číslami v mysli. Relatívne lacná nehnuteľnosti, uzatváranie náklady môžu činiť podstatné percento z kúpnej ceny.
Získajte prehľad: Nepredpokladajte, že existujúci plot čiary, značky, alebo “zjavné” zemepisné črty presne ukazujú hranice nehnuteľnosti. Získajte profesionálne dokončiť hraničný prieskum a overiť pred kúpou. Súčasní majitelia nehnuteľností nemôžu vedieť, čo vlastní, a to bude váš problém potom, čo kúpiť.
Skontrolujte názov: Zvlášť ak ste si požičali neformálne (pomocou svojho vlastného domu alebo financovania predajcu, napríklad), robiť to, čo profesionálne veritelia robiť – vyhľadávanie titulu. Zistiť, či existujú nejaké záložné práva alebo iné problémy s majetkom pred odovzdať peniaze.
Rozpočet pre ďalšie náklady: Akonáhle si vlastnej krajine, môže byť na háku pre dodatočné náklady. Preskúma tieto náklady navyše k splátky budete robiť na zemi. Potenciálne náklady zahŕňajú:
- Obecnej či krajské dane (poraďte sa so svojím daňovým poradcom, aby zistili, či máte nárok na odpočet)
- Poistenie pre prípad stavebných pozemkov alebo opustených budov
- Združenie majiteľov domov (HOA) daní, prípadne
- vyžadovaný údržba, ako je oprava plotové linky, riadiacim odvodnenie apod
- Stavebné náklady, ak ste niekedy rozhodnete stavať, pridať služby, alebo zlepšiť prístup k majetku
- Povolenie poplatky na akúkoľvek aktivitu ste si naplánovali na pozemku
poznať pravidlá
Keď vidíte stavebných pozemkov, môžete predpokladať, všetko je možné. Avšak, miestne zákony a požiadavky na územné obmedzenia, čo môžete urobiť – a to aj na svojom vlastnom súkromnom pozemku. Pravidlá HOA môže byť obzvlášť frustrujúce. Porozprávajte sa s miestnymi úradmi, realitné právnik a susedov (pokiaľ možno) pred súhlasí kúpiť.
Ak zistíte nejaké problémy s vlastnosť máte oko na požiadať o vykonanie zmien. Tie by mohli byť smolu, alebo by ste mali byť schopní robiť to, čo chcete, pri dodržaní správnych postupov (o vypĺňanie papierovanie a platenie poplatkov). To bude pravdepodobne ľahšie, ak žiadosť o povolenie namiesto znepokojujúce svojich susedov.
Ahmad Faishal is now a full-time writer and former Analyst of BPD DIY Bank. He’s Risk Management Certified. Specializing in writing about financial literacy, Faishal acknowledges the need for a world filled with education and understanding of various financial areas including topics related to managing personal finance, money and investing and considers investoguru as the best place for his knowledge and experience to come together.