“Je to najlepšia investícia, akú som kedy urobil!”
“Prečo si ešte kúpil dom? Viete, že ste len hádzať peniaze oknom na nájomné, že jo? “
Má niekto niekedy povedal, tieto veci pre vás? Viem, že som počul, ako viackrát. Od priateľov. Od rodiny. Od cudzích ľudí na internete. Od takmer každého.
A aj keď je pravda, že kúpu domu môže byť inteligentný finančné rozhodnutia (aj keď nie tak často, ako si asi myslíte), váš domov nie je investícia vo finančnom slova zmysle, a nemali by ste očakávať, že bude plniť ako jeden ,
Tu je dôvod, prečo.
Table of Contents
Čo je to, investície ‘?
Slovo investícia sa používa v mnohých rôznych kontextoch a môže znamenať veľa rôznych vecí. Ale z čisto finančného hľadiska, táto definícia z Merriam-Webster slovníka funguje dobre: “na výdavky peňazí zvyčajne príjmu alebo zisku.”
To znamená, že investícia je niečo, čo dať peniaze do s očakávaním, že budete zarábať peniaze ako výsledok.
Akcie a dlhopisy sú investície, pretože očakáva, že ich vlastné vám bude zarábať peniaze. College školné je investíciou, keď očakávaný výsledok je väčšia životnosť plat ako náklady na vzdelanie.
To sa líši od iných finančných rozhodnutia, ktoré môžu byť šikovný, ale nie sú investície.
Napríklad, môžete si kúpiť kvalitnejšie nábytok, ktorý ešte dnes stojí, ale ušetrí peniaze v dlhodobom horizonte, pretože to netrvá večne. Väčšina ľudí by sa zhodujú, že to je dobré finančné rozhodnutie – ale to nie je investícia, pretože tam nie je žiadny nábytok vás stojí peniaze, a to aj v prípade, že vás stojí menej ako alternatíva “príjmy alebo zisk.”.
S touto definíciou v mysli, poďme obrátiť svoju pozornosť späť do svojho domova.
Prečo váš domov nie je investičná
Kúpu domu je oveľa viac, ako je obstaranie nábytku, než je to ako nákup akcií a dlhopisov.
Stojí to viac dopredu ako prenájom robí, čo je dôvod, prečo prenájom je často lacnejšie, ak máte v pláne na pohybujúce sa v najbližších niekoľkých rokoch . Ale keď urobíte inteligentný nákup, a ak si pobyt u vás doma po dlhšiu dobu, kúpu domu môže stať vám menej ako prenájom v dlhodobom horizonte.
Inými slovami, to môže byť šikovný finančné rozhodnutia. Ale to neznamená, že to dobrá investícia.
Kľúčovým slovom je tu “náklady.” Aj keď to stojí menej ako prenájom, kúpu domu stále stojí viac peňazí ako tí umožňuje – aspoň po veľmi dlhú dobu, a v mnohých prípadoch navždy.
Pozrime sa na príklad, aby ste videli, ako to funguje.
Spustenie čísla z vlastného bývania
Predstavme si, že si kúpite dom za $ 300,000. Podrobnosti budú značne líšiť v závislosti na situácii, ale pre tento príklad predpokladajme, že nasledujúce kroky:
- Budete mať z hypotéku 30-tich rokov s pevnou 4,25% úrokovou sadzbou.
- Urobíte štandardnú 20%, alebo $ 60,000, akontácie.
- Platíte 4%, alebo $ 12,000, v záverečných nákladov.
- Platíte 1% svojej domovskej hodnoty každý rok v majetkových daní.
- Platíte 1% svojej domovskej hodnoty každý rok poistenia domácnosti.
- Platíte 1,5% svojej domovskej hodnoty každý rok na údržbu a vylepšenia.
A poďme sa tiež predpokladať nasledujúce o raste hodnoty vášho domova:
- Váš domov je hodnota sa zvyšuje o 3% ročne.
- priemery inflácie 2% ročne.
- Použitie Freddie Mac Dom cenový index cien bývania a údajov z Bureau of Labor Statistics o inflácii dátami, že 1% Rozdiel je priamo v súlade s údajmi od roku 1975 do súčasnosti.
Po 10 rokoch, čo je veľmi dlhá doba vo svete spojené s vlastníctvom nehnuteľnosti, bude váš dom sa zvýšil v hodnote až $ 391.432, čo znie skvele! Koniec koncov, kto odmietne zisk vo výške $ 91.432? Plus, budete mať zaplatené po niektorej z istiny na hypotéku, zarábať dodatočný kapitál.
Problém je dvojaký:
- Vzhľadom k tomu, hypotéky sú rozpúšťané tak, že predná načíta dlžných úrokov, budete mať len v rámci vlastného imania o 200.768 $ v tomto bode. Tie by sa dostať na plný $ 391.432 v predaji.
- Započítanie poistenie, dane z nehnuteľností a údržbu plus úroky z pôžičky, ktoré ste strávil $ 279.315 kúpiť a vlastniť dom v priebehu týchto 10 rokov.
Čo znamená, že namiesto $ 98,326 zisk, ste v skutočnosti prehral $ 78.546. A to nie je ani faktorom v nákladoch na predaj vášho domova, čo môže byť významné. (To tiež nie je faktor v rôznych daňových výhod s vlastníctvom nehnuteľnosti, ktorá síce potenciálne cenný, sú často prehnané.)
Trvá 29 rokov pred tým, než vlastný kapitál vo vašej domácnosti outpaces množstvo peňazí, ktoré ste zaplatili do neho. A dokonca aj potom budete mať len $ 23.969 ukázať na to, čo znamená ročný výnosom 0,08%. A opäť, to nie je faktor v nákladoch na predaje domov.
Po 50 rokoch, čo zahŕňa 20 rokov hypotéky-free, budete konečne vidieť slušnú $ 131,746 návrat nad tým, čo ste strávili. Čo znie celkom dobre, kým si uvedomiť, že to bolo 50 ROKOV a že vaša anualizovaný výnos je iba 0,43%.
A dokonca aj vtedy, je to všetko za predpokladu, že pomerne ideálnych okolností. Zostanete v rovnakom dome navždy. Tieto hodnoty sa zvýši o rovnakú sumu, zodpovedajúcu každý rok, nad rámec inflácie (čo zďaleka nie je zaručená). Už nikdy nebudete musieť pridať do domácnosti alebo do úvahy ďalšie významné opravy alebo vylepšenia mimo štandardnej údržby. Neexistujú žiadne prírodné katastrofy.
Dokonca aj v tomto ideálnom prípade trvá 50 rokov len pre vás skončiť s ročným výnosom 0,43%.
Mohlo by to byť dobré finančné rozhodnutia, ale nebola to dobrá investícia.
Správna cesta premýšľať o kúpe domov
Samozrejme, že nič z toho sa deje vo vzduchoprázdne. Puzdro je najväčším náklady na väčšine amerických domácností, a ak nechcete kúpiť domov, budete pravdepodobne platiť požičať ten, ktorý celú dobu -, ktorá nesie svoje vlastné náklady a príležitosti.
Všetko, čo hovorím, je, že kúpu domu by mala byť vnímaná inak, než investovať na akciovom trhu, a to výpočet návratnosti nie je tak jednoduché, ako sa odpočíta kúpnu cenu od aktuálnej hodnoty.
Nákup domov naozaj príde na dve základné otázky:
- Znamená to faciliate životný štýl, ktorý vám robí radosť?
- Bude to ušetrí peniaze v dlhodobom horizonte v porovnaní s alternatívami?
Inými slovami, kúpu domu, je oveľa viac, ako je obstaranie nábytku, než investovať na akciovom trhu. Mohlo by to byť šikovný finančné rozhodnutia, ale to nie je pravda investície.
Ahmad Faishal is now a full-time writer and former Analyst of BPD DIY Bank. He’s Risk Management Certified. Specializing in writing about financial literacy, Faishal acknowledges the need for a world filled with education and understanding of various financial areas including topics related to managing personal finance, money and investing and considers investoguru as the best place for his knowledge and experience to come together.