Prenajať vlastné ponuka vyzerať a cítiť sa veľa ako štandardné predaje domov a sú alternatívou k tradičným úvery na bývanie. Obaja kupujúci a predávajúci môžu mať prospech z týchto opatrení, ale je dôležité, aby každý vie, aké sú riziká, než ako začať.
Táto stránka pojednáva o prenájme na vlastné transakcie týkajúce sa domov, ale existujú aj iné typy programov, tam vonku.
Table of Contents
Čo je to prenájom na vlastné?
Prenajať vlastný spôsob, ako kúpiť alebo predať niečo, čo v priebehu času, čo dáva kupujúcemu “možnosť” nákupu v určitom okamihu v budúcnosti.
S tradičným nákupom a predajom, kupujúci a predávajúci dokončiť nákup viac či menej bezprostredne potom, čo súhlasil s podmienkami (pri zatváraní), ale nájomné vlastniť je iný.
Pod nájomné na vlastné dohodou, kupujúci a predávajúci sa dohodli na možnosti predaja v určitom okamihu v budúcnosti. Nakoniec, nájomca / kupujúci rozhodne, či táto transakcia bude skutočne konať. Do tej doby, kupujúci realizuje platby v prospech predávajúceho, a časť týchto platieb (obvykle) znížiť peniaze potrebné na kúpu domu v neskoršom termíne.
Prečo si kúpiť s prenájmom na vlastné?
Nájomné na vlastné programy môžu byť atraktívne pre kupca, a to najmä tých, ktorí očakávajú, že budú silnejšie finančné pozície počas niekoľkých rokov.
Kúpiť so zlou úverovou: Kupujúci, ktorí nemôžu mať nárok na úveru na bývanie môže začať kúpu domu s nájomné na vlastnú zmluvu. Postupom času, môžu pracovať na obnove svoje kreditné skóre, a môžu byť schopní získať úver, akonáhle je konečne čas na kúpu domu.
Zamknúť v obstarávacej cene: Na trhoch s rastúce ceny domov, môže kupujúci získať dohodu o kúpe na dnešné ceny (ale nákup sa bude konať niekoľko rokov v budúcnosti). Kupujúci majú možnosť odstúpiť, ak ceny domov klesať, hoci či to dáva zmysel finančne, bude závisieť na tom, ako veľmi sa im zaplatili v rámci dohody.
Skúšobná jazda: Kupujúci môže žiť v dome, pred spáchaním kúpiť nehnuteľnosť. V dôsledku toho sa môžu dozvedieť o problémoch s domom, nočné mory susedov a iných problémov, než bude príliš neskoro.
Presunúť menej: Kupujúci, ktorí sa zaviazali k domu a okolia (ale nemôžu kúpiť) môže dostať do domu, že budú nakoniec kúpiť. To znižuje náklady a nepríjemnosti pohybujúcich sa po niekoľkých rokoch.
Budovať vlastné imanie: Z technického hľadiska nájomcu nestavajú vlastné imanie v rovnakým spôsobom, že majitelia domov robia. Avšak, platby môžu hromadiť a poskytujú podstatnú sumu byť daný k zakúpeniu domova. Kupujúci môže tiež len ušetriť peniaze na sporiaci účet a použiť tieto prostriedky namiesto (vyhnúť nástrahám z prenájmu vlastné, a poskytuje možnosť kúpiť akýkoľvek domu).
Prečo Predávame s prenájmu na vlastné?
Predajcovia môžu tiež profitovať z prenájmu na vlastné úpravu.
Viac kupujúcich: Ak sa vám nedarí prilákať kupujúci, môžete tiež predávať na nájomcu, ktorí dúfajú, že kúpiť v budúcnosti. Nie každý má dobrý kredit a môže nárok na úver, ale každý potrebuje miesto k životu.
Zarábať: Ak nepotrebujete predať hneď preč a použiť peniaze na zaplatenie ďalšie nadol, môžete získať príjmy z prenájmu pri pohybe smerom k predaju nehnuteľnosti.
Vyššia cena: Môžete požiadať o vyššiu predajnú cenu, keď vám ponúknuť na prenájom vlastné. Uvádzate možnosť, že ľudia môžu byť ochotní zaplatiť. Nájomníci majú tiež “možnosť” kúpiť dom – čo by mohli nikdy použiť – a flexibilita vždy náklady navyše.
Investoval nájomník: Potenciálny kupujúci je viac pravdepodobné, že starať sa o majetok (a dostať sa spolu so susednými štátmi) ako prenajímateľa bez kožu v hre. Kupujúci je už investoval do nehnuteľnosti a má záujem na jeho zachovanie.
Ako to funguje
Všetko je obchodovateľné: nájomné na vlastné transakcie, tiež známy ako možnosť prenájmu, začína so zmluvou. Obaja kupujúci a predávajúci sa dohodli na niektorých pojmov, a všetky podmienky sa môžu zmeniť, aby sa zmestili potreby všetkých. V závislosti na tom, čo je pre vás dôležité (či už ste kupujúci alebo predávajúci), môžete požiadať o určité funkcie pred podpísaním dohody.
Napríklad, môžete požiadať o väčšie či menšie up-front platby v prípade, že by bolo užitočné pre vás.
Poradenstvo je zásadný: Uistite sa, že preskúmal zmluvu s realitné právnik, pretože tieto transakcie môžu byť komplikované, a tam je veľa peňazí zapojení. Nájom vlastných obchodov sú obzvlášť rizikové pre kupujúcich. Niekoľko podvody využiť ľudia so zlým úverom a veľkými nádejami na kúpu domu. Aj s čestný predajcu, je možné prísť o veľa peňazí, keď veci nejdú podľa plánu.
Možnosť kúpiť: Na začiatku akékoľvek nájomné na vlastné transakcie, kupujúci zaplatí predávajúcemu o opčnú prémiu , čo je často asi päť percent z konečnej kúpnej ceny (aj keď to môže byť určite vyššia alebo nižšia). Táto platba dáva kupujúcemu právo alebo “voľbu” – nie povinnosť – ku kúpe domov v určitom okamihu v budúcnosti.
Žiadne náhrady: Prvá platba poistného je nevratný, ale možno ho aplikovať na obstarávacej cene (v prípade, že kupujúci stále kupuje domov, už nebude musieť prísť s čo najviac hotovosti). Väčšie platby opčné sú rizikové pre kupujúcich: v prípade, že dohoda nebude prechádzať z akéhokoľvek dôvodu, neexistuje spôsob, ako sa dostať, že peniaze späť. Predávajúci zvyčajne dostane, aby všetky platby prémie za nájomné vlastniť transakcie skončí.
Kúpna cena: Kupujúci a predávajúci stanoviť nákupnú cenu pre domáci v ich zmluve. V určitom okamihu v budúcnosti (zvyčajne medzi jedným a piatich rokov, v závislosti na rokovaní), môže kupujúci kúpiť dom za túto cenu – bez ohľadu na to, čo je doma, je v skutočnosti stojí za to. Pri stanovení ceny, je cena, ktorá je vyššia ako súčasná cena nie je nezvyčajné (inak, predávajúci je na tom lepšie len predávať dnes). Ak domáci zvýšil v hodnote rýchlejšie, než sa očakávalo, to vyjde v prospech kupujúceho. Ak domáci stráca hodnotu, nájomca pravdepodobne nebude kupovať dom (čiastočne preto, že nemusí mať zmysel, a čiastočne preto, že nájomca nemusí byť schopní sa kvalifikovať pre veľkého úveru s vysokým pomerom úveru k hodnote). Kupujúci zvyčajne žiadať o hypotéku, keď príde čas na nákup domov.
Mesačné platby: Kupujúci / nájomca tiež robí mesačné platby na predajcu. Tieto platby slúžia ako platby nájomného (pretože predávajúci stále vlastníkom nehnuteľnosti), ale nájomca bežne zaplatí niečo navyše každý mesiac. Dodatočná suma je obvykle pripísaná na konečnej kúpnej ceny, takže sa znižuje množstvo peňazí, kupujúci má prísť s pri nákupe domov. Opäť platí, že navyše nájomné “premium”, je nevratný – kompenzuje predávajúcemu čakať vidieť, čo kupujúci bude robiť (predávajúci nemôže predať majetok, aby nikomu inému, kým sa po dohode s nájomcom koncoch).
Údržba: každý, kto ťaží z dobre udržiavané domov, ale kto by mal platiť? Vaša zmluva by mala určiť, kto je zodpovedný za bežnú údržbu a rozsiahlych opráv. Niektoré zmluvy hovoria, že niečo pod $ 500 je zodpovednosťou kupujúceho, ale miestne zákony môžu skomplikovať (prenajímatelia môžu byť povinní poskytovať niektoré vybavenie, aj keď vaša zmluva neurčuje inak).
Prenajať na účely vlastníctva úskalia
Nič nie je dokonalé, a to vrátane prenájmu na vlastné programy. Tieto transakcie sú zložité, a obaja kupujúci a predávajúci môžu získať nejaké nepríjemné prekvapenie. Niekoľko príkladov sú uvedené nižšie, ale zoznam vecí, ktoré môžu potenciálne pokaziť je oveľa dlhšia. Iba miestnej realitnej právnik vám môže dať dobrú predstavu o tom, čo je v stávke vo vašej situácii, tak sa určite navštíviť raz pred vami niečo podpísať.
Riziká pre kupujúcich
Prepadnutie peňazí: Ak nechcete kúpiť domov – z akéhokoľvek dôvodu – môžete prísť o všetky peniaze navyše, ktorú ste zaplatili. Predajcovia, ktorí sú ľahko pokušeniu, môže sťažiť alebo neatraktívne pre vás kúpiť.
Pomalý pokrok: Môžete plánovať, ako zlepšiť svoje kreditné alebo zvýšiť svoje príjmy tak, že budete mať nárok na úver, kedy voľba skončí, ale veci nemusia fungovať tak, ako sa plánovalo.
Menej ovládanie: Nemáte ešte vlastní majetok, takže nemáte úplnú kontrolu nad ním. Váš prenajímateľ mohol prestať robiť hypotekárne splátky a stratiť majetok prostredníctvom uzavretia, alebo nemusí mať na starosti rozhodovanie o významných položkách údržby. Rovnako tak váš prenajímateľ mohol stratiť rozsudok alebo ukončenie platenia dane z nehnuteľností a skončiť s záložné práva na majetok. Dohoda by sa mala týkať všetkých týchto scenárov (a prenajímateľ nie je dovolené predávať, keď máte možnosť na pozemku), ale právne bitky sú vždy veľkú bolesť.
Klesajúce ceny: Ceny domov by mohli spadnúť , a tie nemusia byť schopný vyjednať nižšiu kúpnu cenu. Potom ste odišiel s možnosťou stráca všetky svoje doplnkové peňazí či kúpu domu. Ak váš veriteľ neschváli predimenzovaný úver, budete musieť priniesť ďalšie peniaze na zatvorenie na zálohu.
Oneskorené platby zranený: V závislosti na vašej zmluve, ak nechcete platiť nájom včas, môžete prísť o právo na nákup (spolu so všetkými svojimi príplatkov). V niektorých prípadoch budete mať vaša voľba, ale váš doplatok za mesiac, nie je “počítal,” a nebude pridávať k množstvu, ktoré ste nahromadené pre prípadnú kúpu.
Domáci otázky: Môže dôjsť k problémom s majetkom, že neviete o, kým sa pokúsite kúpiť (ako sú problémy titulov). Liečiť nájomné na vlastný nákup ako “skutočný” nákup – získať kontrolný a hľadanie titulu pred potápanie.
Podvody: Prenájom s vlastnými podvody sú atraktívne spôsob, ako vziať veľké sumy peňazí od ľudí, ktorí nie sú finančne zabezpečené polohe.
Riziká pre predávajúcich
Žiadna istota: Váš nájomca nemusí kupovať, takže budete musieť začať znovu a nájsť iného kupca alebo nájomca (najmenej však dostanete, aby peniaze navyše).
Slow peňazí: Vy to nechápete veľký paušálnu čiastku, ktorú by ste mohli potrebovať na kúpu ďalšieho domu.
Chýba uznanie: Zvyčajne zamknúť v predajnej cene, keď sa prihlásite nájomné vlastniť zmluvu, ale ceny domov by mohla rásť rýchlejšie, než ste očakávali. Tie by mohli robiť lepšie prenájom miesta a dostať kúpnej zmluvy v budúcnosti (alebo možno nie).
Klesajúce ceny domov: Ceny domov by mohli spadnúť, a ak váš nájomník nekúpi, mali by ste na tom boli lepšie jednoducho predajom nehnuteľností.
Objavenie chyby: Kupujúci môžu objaviť chyby, ktoré človek nikdy nevie, o použitie doma inak, a môžu rozhodnúť, že nebudú kupovať. Možno, že inštalatérske zvládne pár, ale nie päťčlennú rodinu, a nikto nemohol tušiť, o tomto probléme. Nie ste snaží oklamať nikoho – to je vada, ktorá nikdy prišiel v rámci predchádzajúceho obývacej usporiadaním – ale teraz je to problém a budete musieť oznámiť budúci kupujúci (alebo opraviť).
Ahmad Faishal is now a full-time writer and former Analyst of BPD DIY Bank. He’s Risk Management Certified. Specializing in writing about financial literacy, Faishal acknowledges the need for a world filled with education and understanding of various financial areas including topics related to managing personal finance, money and investing and considers investoguru as the best place for his knowledge and experience to come together.