Pokiaľ ide o zarábanie peňazí investovaním do nehnuteľností, existuje len niekoľko spôsobov, ako to urobiť. Aj keď sú tieto koncepty ľahko pochopiteľné, nenechajte sa zmiasť myslením, že sa dajú ľahko implementovať a vykonať. Pochopenie základov nehnuteľností môže pomôcť investorom pracovať na maximalizácii svojich výnosov. Nehnuteľnosti poskytujú investorom ďalšiu triedu portfóliových aktív, zvyšujú diverzifikáciu a pri správnom prístupe môžu obmedziť riziká.
Existujú tri hlavné spôsoby, ako by investori mohli potenciálne zarobiť peniaze na nehnuteľnostiach:
- Zvýšenie hodnoty majetku
- Príjem z prenájmu, ktorý sa získava prenajímaním nehnuteľnosti nájomcom
- Zisky z obchodnej činnosti, ktorá závisí od nehnuteľnosti
Samozrejme, vždy existujú ďalšie spôsoby, ako priamo alebo nepriamo profitovať z investovania do nehnuteľností, napríklad naučiť sa špecializovať na ezoterickejšie oblasti, ako sú certifikáty o daňových záložných právach. Tri vyššie uvedené položky však tvoria veľkú väčšinu pasívneho príjmu – a konečného bohatstva -, ktoré sa dosiahli v realitnom priemysle.
Table of Contents
- 1 Zvýšenie hodnoty nehnuteľnosti v nehnuteľnostiach
- 2 Inflácia a investovanie do nehnuteľností
- 3 Cyklicky upravené nákupy Cap Cap
- 4 Prenájom ako investícia do nehnuteľností
- 5 Využitie limitu na porovnanie investícií
- 6 Príjem z prenájmu ako rezerva bezpečnosti
- 7 Peniaze z obchodných operácií s nehnuteľnosťami
- 8 Ďalšie nápady na investície do nehnuteľností
Zvýšenie hodnoty nehnuteľnosti v nehnuteľnostiach
Najprv je dôležité pochopiť, že hodnoty vlastností sa nie vždy zvyšujú. Tento nedostatok prírastku aktív sa môže bolestne prejaviť v obdobiach ako koncom 80. a začiatkom 90. rokov a v rokoch 2007 – 2009, keď sa zrútil trh nehnuteľností. V skutočnosti v mnohých prípadoch hodnoty nehnuteľností zriedka prekonali infláciu – zvýšenie priemerných cien v ekonomike.
Napríklad ak vlastníte nehnuteľnosť v hodnote 500 000 dolárov a inflácia je 3%, vaša nehnuteľnosť sa môže predať za 515 000 dolárov (500 000 dolárov x 1,03%), ale nie ste o nič bohatší ako v minulom roku. To znamená, že stále môžete kúpiť rovnaké množstvo mlieka, chleba, syrov, oleja, benzínu a ďalších komodít (pravda, syr môže tento rok klesnúť a benzín stúpať, ale vaša životná úroveň by zostala zhruba rovnaká). Dôvod je ten, že zisk 15 000 dolárov nebol skutočný. Bol nominálny a nemal skutočný vplyv, pretože k zvýšeniu došlo v dôsledku celkovej inflácie.
Inflácia a investovanie do nehnuteľností
Keď dôjde k inflácii, dolár má menšiu kúpnu silu. Stáva sa to preto, lebo vláda musí vytvárať – tlačiť – peniaze, keď utratia viac, ako ich prijmú prostredníctvom daní. Všetko ostatné rovnaké, časom to vedie k tomu, že každý existujúci dolár stráca hodnotu a stáva sa menejcenným, ako tomu bolo v minulosti.
Jedným zo spôsobov, ako môžu najchytrejší investori do nehnuteľností zarobiť peniaze na nehnuteľnostiach, je využiť situáciu, ktorá sa každých pár desaťročí zjaví. Robia to vtedy, keď sa predpokladá, že inflácia prekročí súčasnú úrokovú mieru dlhodobého dlhu. V týchto časoch môžete nájsť ľudí ochotných hazardovať získaním nehnuteľností, požičaním peňazí na financovanie nákupu a potom čakaním na zvýšenie inflácie.
Keď inflácia stúpa, títo investori môžu splácať hypotéky dolármi, ktoré majú oveľa menšiu hodnotu. Táto situácia predstavuje prevod zo sporiteľov na dlžníkov. V 70. a začiatkom 80. rokov ste videli veľa investorov do nehnuteľností, ktorí si takto zarábali. Inflácia sa vymkla spod kontroly, až kým Paul Volcker Jr. – prezident Federálneho rezervného systému v rokoch 1979 až 1987 – nezvládol na svoju stranu pohon 2×4 a nedostal ju pod kontrolu drastickým zvýšením úrokových sadzieb.
Cyklicky upravené nákupy Cap Cap
Trik spočíva v nákupe, keď sú cyklicky upravené stropné sadzby – miera návratnosti investícií do nehnuteľností – atraktívne. Nakupujete, keď si myslíte, že existuje konkrétny dôvod, že konkrétna nehnuteľnosť bude mať niekedy vyššiu hodnotu, ako naznačuje súčasná maximálna sadzba.
Napríklad realitní developeri sa môžu pozrieť na projekt alebo vývoj, ekonomickú situáciu v okolí tohto projektu alebo na cenu nehnuteľnosti a určiť budúci príjem z prenájmu na podporu súčasného ocenenia. Aktuálna hodnota by sa inak mohla javiť ako príliš drahá na základe súčasných podmienok vývoja. Pretože však chápu ekonómiu, trhové faktory a spotrebiteľov, môžu títo investori vidieť budúcu ziskovosť.
Možno ste videli, ako sa hrozný starý hotel na veľkom pozemku premení na rušné nákupné centrum s kancelárskymi budovami, ktoré pre majiteľa čerpajú značné nájomné. Pri absencii týchto peňažných tokov, čistej súčasnej hodnoty, do istej miery špekulujete, bez ohľadu na to, čo si hovoríte. Na záchranu budete potrebovať buď značnú infláciu v nominálnej mene – ak na financovanie nákupu používate dlh. Vo svoj prospech by ste sa tiež mohli spoľahnúť na nejaký druh udalosti s nízkou pravdepodobnosťou.
Prenájom ako investícia do nehnuteľností
Zarobiť peniaze výberom nájomného je také jednoduché, že každý 6-ročný chlapec, ktorý už hral hru Monopoly, pochopil na vnútornej úrovni, ako fungujú základné princípy. Ak vlastníte dom, bytový dom, kancelársku budovu, hotel alebo inú investíciu do nehnuteľností, môžete ľuďom účtovať poplatok za prenájom, aby im mohli nehnuteľnosť alebo zariadenie umožniť.
Jednoduché a ľahké samozrejme nie sú to isté. Ak vlastníte bytové domy alebo nájomné domy, môžete naraziť na všetko od rozbitých toaliet po nájomníkov prevádzkujúcich pervitínové laboratóriá. Ak vlastníte obchodné centrá alebo kancelárske budovy, možno budete musieť riešiť obchod, ktorý vám prenajal bankrot. Ak vlastníte priemyselné sklady, môžete sa ocitnúť v situácii, keď čelíte environmentálnym vyšetrovaniam činov nájomcov, ktorí užívali váš majetok. Ak vlastníte úložné jednotky, krádež by vám mohla robiť starosti. Investície do prenájmu nehnuteľností nie sú typom, ktorý môžete zatelefonovať a očakávať, že všetko dobre dopadne.
Využitie limitu na porovnanie investícií
Dobrou správou je, že sú k dispozícii nástroje, ktoré uľahčujú porovnanie potenciálnych investícií do nehnuteľností. Jedným z nich, ktorý sa pre vás stane neoceniteľným pri vašej snahe zarobiť si peniaze na nehnuteľnostiach, je špeciálny finančný pomer nazývaný miera kapitalizácie (cap rate). Sadzby Cap ukazujú mieru návratnosti investícií do komerčných nehnuteľností. Berie základ z čistého príjmu, ktorý nehnuteľnosť vyprodukuje.
Ak nehnuteľnosť zarobí 100 000 dolárov ročne a predá sa za 1 000 000 dolárov, rozdelili by ste zárobky (100 000 dolárov) o cenovku (1 000 000 dolárov) a získali ste 0,1 alebo 10%. To znamená, že maximálna sadzba nehnuteľnosti je 10%, alebo že by ste zo svojej investície zarobili očakávaných 10%, ak by ste nehnuteľnosť zaplatili výlučne v hotovosti a bez dlhov.
Rovnako ako akcia nakoniec stojí len za čistú súčasnú hodnotu jej diskontovaných peňažných tokov, aj nehnuteľnosť má v konečnom dôsledku hodnotu kombinácie:
- Nástroj, ktorý nehnuteľnosť vytvára pre jej vlastníka
- Čisté súčasné peňažné toky, ktoré generuje, vo vzťahu k zaplatenej cene
Príjem z prenájmu ako rezerva bezpečnosti
Príjem z prenájmu môže predstavovať bezpečnú rezervu, ktorá vás ochráni počas hospodárskych poklesov alebo kolapsov. Na tento účel môžu byť vhodnejšie určité typy investícií do nehnuteľností. Prenájom a prenájom môžu byť relatívne bezpečným príjmom.
Vrátime sa k našej predchádzajúcej diskusii – o výzvach zarábania peňazí z nehnuteľností – kancelárske budovy môžu poskytnúť jeden príklad. Spravidla ide o dlhodobý prenájom na viac rokov. Kúpte si jednu za správnu cenu, v správny čas a so správnym splatnosťou nájomcu a leasingu a mohli by ste preplávať kolapsom nehnuteľností. Zhromaždili by ste nadpriemerné šeky o prenájme, ktoré musia spoločnosti poskytujúce leasing od vás stále poskytovať – z dôvodu podpísanej leasingovej zmluvy – aj keď inde sú k dispozícii nižšie sadzby. Pochopte však, že to môže byť zlé, a dlho po zotavení sa z trhu by ste mohli byť uzamknutí pri nižších výnosoch.
Peniaze z obchodných operácií s nehnuteľnosťami
Posledný spôsob, ako zarobiť peniaze z investícií do nehnuteľností, sú špeciálne služby a obchodné činnosti. Ak vlastníte hotel, môžete svojim hosťom predávať filmy na požiadanie. Ak vlastníte kancelársku budovu, mohli by ste zarobiť peniaze z automatov a parkovacích garáží. Ak vlastníte autoumyvárku, mohli by ste zarobiť peniaze na časovo riadených vysávačoch.
Tieto investície takmer vždy vyžadujú podšpecializované znalosti. Napríklad niektorí ľudia strávia celú svoju kariéru špecializáciou na navrhovanie, stavbu, vlastníctvo a prevádzkovanie umývania automobilov. Pre tých, ktorí sa dostanú na vrchol svojej oblasti a pochopia zložitosti konkrétneho trhu, môže byť príležitosť zarobiť si peniaze nekonečná.
Ďalšie nápady na investície do nehnuteľností
V oblasti nehnuteľností stále existujú ďalšie investičné príležitosti. Môžete investovať do trustov na investovanie do nehnuteľností (REIT) .11 Verejne obchodované REIT vydávajú akcie a obchoduje sa s nimi na burze, zatiaľ čo súkromné REIT a neobchodované REIT nie sú k dispozícii na žiadnej burze. Všetky typy REIT sa budú zameriavať na konkrétne odvetvia realitného trhu, ako sú opatrovateľské domy alebo nákupné centrá. Existuje tiež niekoľko fondov obchodovaných na burze (ETF) a podielových fondov, ktoré sa zameriavajú na investora do nehnuteľností investovaním do REIT a ďalších investícií v sektore nehnuteľností.
Ahmad Faishal is now a full-time writer and former Analyst of BPD DIY Bank. He’s Risk Management Certified. Specializing in writing about financial literacy, Faishal acknowledges the need for a world filled with education and understanding of various financial areas including topics related to managing personal finance, money and investing and considers investoguru as the best place for his knowledge and experience to come together.