Investície do nehnuteľností je jednou z najstarších foriem investovania, ktorí už od počiatkov ľudskej civilizácie. Predchádzať moderné akciových trhov, s nehnuteľnosťami je jedným z piatich základných tried aktív, že každý investor by mal vážne uvažovať o pridanie do svojho portfólia pre jedinečný cash flow, likvidita, rentabilita, daní a diverzifikácie výhod, ktoré ponúka. V tejto úvodnej príručke, budeme vás prevedie základy nehnuteľností investovať, a diskutovať o rôznych spôsobov, ako by ste mohli získavať alebo prevziať vlastníctvo investícií do nehnuteľností.

Po prvé, poďme začať od základov: Čo je realitné investície?

Čo je realitné investície?

Realitné investovania je široká kategória prevádzkové, investičné a finančné činnosti sústredené okolo zarábaní peňazí od hmotného majetku alebo peňažných tokov nejako zviazaný s hmotným majetkom.

Existujú štyri hlavné spôsoby, ako zarobiť peniaze do nehnuteľností:

1. Real Estate Hodnotenie : To je, ak vlastnosť zvýšenie hodnoty. To môže byť spôsobené zmenou na trhu s nehnuteľnosťami, ktoré zvyšuje dopyt po nehnuteľnostiach vo vašej oblasti. Mohlo by využiť byť vzhľadom k upgrade vložíte do vašej realitné investície, aby bolo atraktívnejšie pre potenciálnych kupcov alebo nájomcu. Realitné zhodnocovanie je ošemetná hra, hoci.
2. Cash Flow z príjmov (prenájom) : Tento typ investícií do nehnuteľností je zameraný na kúpu nehnuteľnosti s nehnuteľnosťami, ako bytového domu, a prevádzka je tak budete zbierať prúd peňazí z nájomného. Peňažných príjmov tokov môžu byť generované z bytových domov, kancelárskych budov, nájomných domov, a ďalšie.
3. Real Estate Súvisiace Príjem : Je to príjmy z kancelárií a ďalších odborníkov v odbore, ktorí robia peniaze prostredníctvom provízií z nákupu a predaja nehnuteľností. To tiež zahŕňa správu nehnuteľností spoločnosti, ktoré dostanete, aby percentuálny podiel nájomného výmenou za chodu operácie day-to-day z nehnuteľnosti.
4. Pomocná Real Estate Investment príjmu : Pre niektoré investície do nehnuteľností, môže to byť obrovský zdroj zisku. Výstroj a nehnuteľností príjmy z investícií zahŕňa veci ako automaty v kancelárskych budovách alebo práčovňu v low-prenájom bytov. V skutočnosti slúži ako mini-podnikov vo väčšej investície do nehnuteľností, ktorý vám umožní zarábať peniaze z polodivé kolekciu zákazníkov.

Najčistejšia, najjednoduchšia forma realitné investície je o cash flow z nájmov skôr ako ocenenie . Realitné investovania nastane, keď investor, tiež známy ako prenajímateľ, získava kus hmotného majetku, či už je to surové pôdy, pozemok s domom na to, pozemok o kancelárske budovy na ňom, pozemky s priemyselnou skladu na neho, alebo apartmán.

On alebo ona potom sa nájde niekto, kto chce používať túto vlastnosť, ktorá je známa ako  nájomca , a uzavrieť zmluvu. Nájomca je umožnený prístup k nehnuteľnosti, na použitie za určitých podmienok, po určitú dobu, a s určitými obmedzeniami – z ktorých niektoré sú stanovené v federálnymi, štátnymi a miestnymi zákonmi, a iní, ktoré sú dohodnutej v nájomnej zmluvy alebo zmluvy o prenájme . Výmenou, nájomca platí pre schopnosť využívať nehnuteľnosť. Platba on alebo ona posiela prenajímateľovi je známy ako “nájomné”.

Pre mnoho investorov, nájomné z investície do nehnuteľností má obrovskú psychologickú výhodu oproti dividend a úrokov z investovania do akcií a dlhopisov. Môžu riadiť pomocou vlastnosti, vidieť a dotknúť sa ho rukami. Môžu maľovať svoju obľúbenú farbu alebo najať architekta a stavebná firma ho upraviť. Môžu využiť svoje vyjednávacie schopnosti určiť nájomnej sadzby, čo umožňuje dobrú operátorovi generovať vyššie sadzby kapitalizácie , alebo “ceny čiapky.”

Čas od času, realitné investori stáť rovnako zavádzajúce ako akciové investorov počas bubliny na akciovom trhu, trval na tom, že kapitalizácie ceny nevadí. Nepatrí k nej. Ak ste schopní oceniť svoje sadzby nájomného primerane, mali by ste teraz uspokojivá miera návratnosti z kapitálu po zohľadnení nákladov na vlastníctvo, vrátane rozumných oprávok, majetku a daní z príjmov, údržbu, poistenie a ďalších súvisiacich výdavkov. Okrem toho by ste mali meranie množstva času potrebného k riešeniu investície, ako váš čas je to najcennejšie, čo máte – to je dôvod, prečo pasívny príjem je tak uctievané investorov. (Potom, čo vaše držanie sú dostatočne veľké, môžete si zriadiť alebo prenajať nehnuteľnosť správy nehnuteľností spoločnosť zvládnuť operácie day-to-day svojho portfólia nehnuteľností výmenou za percento z prenájmu príjmov transformuje investície do nehnuteľností, ktoré boli aktívne riadené do pasívnych investícií.)

Aké sú niektoré z najpopulárnejších spôsobov, ako pre osobu k začatiu investovanie do nehnuteľností?

K dispozícii je nespočetné množstvo rôznych typov reálnych investícií do nehnuteľnosti, osoba by mohla zvážiť pre jeho portfólia.

 Je jednoduchšie si myslieť, čo sa týka hlavných kategórií, do ktorých investície do nehnuteľností klesať na základe jedinečné výhody a nevýhody, ekonomickými vlastnosťami a prenájom cyklu, obvyklým nájomných podmienok a maklérskych praktík typu majetku. Nehnuteľností sú zvyčajne rozdelené do jednej z nasledujúcich skupín:

• Rezidenčných nehnuteľností investovať – To sú vlastnosti, ktoré zahŕňajú investovanie do nehnuteľností viazané na domoch alebo bytoch, v ktorom jednotlivci alebo rodiny žijú. Niekedy, realitné investície tohto typu majú service obchodné zložku, ako je AAL v zariadení pre seniorov alebo full-service stavieb pre nájomníkov, ktorí chcú luxusný zážitok. Nájomné zmluvy zvyčajne beží po dobu 12 mesiacov, plus mínus šesť mesiacov na oboch stranách, čo vedie k oveľa rýchlejšiemu prispôsobenie trhových podmienok, než niektoré iné typy investícií do nehnuteľností.
• Komerčné realitné investície – Komerčné realitné investície z veľkej časti skladajú z kancelárskych budov. Tieto prenájmy možno zablokovať v po mnoho rokov, čo viedlo k dvojsečný meč. Ak je obchodné investície do nehnuteľností plne prenajatá s dlhodobými nájomcami, ktorí súhlasili s bohato cenovo nájomných sadzieb, cash flow pokračuje aj v prípade, že nájomná sadzby porovnateľnými vlastnosťami klesať (za predpokladu, že nájomca nemá skrachovať). Na druhú stranu, opak je pravdou – ste mohli nájsť sami seba zarábať výrazne nižšie ako trhové ceny lízingu na kancelársku budovu, pretože ste sa prihlásili dlhodobé nájomné zmluvy predtým, než nájomnej sadzby zvýšiť.
• Priemyselná realitné investície – Vlastnosti, ktoré spadajú do priemyselných nehnuteľností dáždnika môžu zahŕňať sklady a distribučné centrá, skladovacie jednotky, výrobné haly, a montážnych závodov.
• Retail realitné investície  – Niektorí investori chcú vlastniť vlastnosti, ako sú nákupné centrá, promenád pásu, alebo tradičných centier. Nájomníci môžu zahŕňať maloobchodné predajne, kaderníctvo, reštaurácie a podobné podniky. V niektorých prípadoch, nájomného obsahujú určité percento maloobchodný predaj v obchode sa na vytvorenie stimulu na prenajímateľ k tomu, rovnako ako on, ona, alebo je možné, aby sa maloobchodné nehnuteľnosti atraktívne pre zákazníkov.
• Viacúčelový realitné investície  – to je catch-all kategórie, keď investor vyvíja či získava vlastnosť, ktorá zahŕňa rôzne typy vyššie uvedených investícií do nehnuteľností. Napríklad, môžete postaviť budovu multi-príbeh, ktorý má maloobchod a reštaurácie na prízemí, kancelárske priestory v najbližších niekoľkých poschodiach a bytov, na zvyšných poschodiach.

Môžete sa tiež zapojiť na strane požičiavanie nehnuteľností investovania tým, že:

• Vlastniaca banku, ktorá poisťuje hypotéky a komerčných úverov na nehnuteľnosti. To môže zahŕňať verejné vlastníctvo akcií. Ak je inštitucionálne alebo individuálny investor analýze bankové akcie sa oplatí venovať pozornosť expozícii nehnuteľností z bankových úverov.
• Upisovanie súkromných hypoték pre fyzické osoby, často na vyššie úrokové sadzby, aby vás kompenzovať ďalšie riziko, možno vrátane poskytovania úverov na prenájom-to-vlastné.
• Investície do cenných papierov, mezanínové, ktorý umožňuje požičiavať peniaze do realitného projektu, ktorý potom môžete previesť do vlastníctva kapitálu, pokiaľ nie je splatený. Tie sa niekedy používajú pri vývoji hotelových franšíz.

Tam sú sub-špeciality realitné investície, vrátane:

• Leasing priestor, takže máte málo kapitálu zviazaná v nej, jej zlepšenie, potom sub-leasing, že rovnaký priestor s ostatnými za oveľa vyššie ceny, vytvárať neuveriteľné návratnosť kapitálu. Príkladom je dobre fungujúci flexibilný kancelária podnikania v hlavnom meste, kde menšie alebo mobilní pracovníci môžu kúpiť kancelárskych čas alebo nájom osobitného úradov.
• Získavanie daňové-lien certifikáty. Sú to ezoterická oblasť nehnuteľností investovať a nie je vhodné pre hands-off alebo neskúsených investorov, ale ktoré – za správnych okolností, v správny čas a so správnym druhom človeka – generujú vysoké výnosy na kompenzáciu bolesti hlavy a rizikách.

Real Estate Investment Trusts (REITs)

Na vrchole toho všetkého, môžete skutočne investovať do nehnuteľností prostredníctvom niečoho známeho ako investičného fondu nehnuteľností alebo REIT. Investor môže kúpiť REITs prostredníctvom maklérskej účet, Roth IRA, alebo iný majetkového účtu nejakého druhu. REITs sú jedinečné, pretože daňová štruktúra, za ktorých pôsobia vznikol ešte za Eisenhowerova povzbudiť menších investorov, aby investovali do realitných projektov, ktoré by inak nebude môcť dovoliť, ako je budovanie nákupných centier či hotely. Korporácie, ktoré sa rozhodli pre liečbu REIT platiť žiadnu daň z príjmu Federálne na svojich firemných ziskov, ak dodržiavať niekoľko pravidiel, vrátane požiadavky na poskytnutie 90% alebo viac percent zisku akcionárom ako dividendy.

Jedna nevýhoda investovať do REIT je, že na rozdiel od bežnej populácie, dividendy vyplatené na nich nie sú “kvalifikované dividendy”, čo znamená, že majiteľ nemôže využiť nízkych daňových sadzieb sú k dispozícii pre väčšinu dividend. Namiesto toho, dividendy z investičných fondov s nehnuteľnosťami sú zdaňované sadzbou osobné investora. Na druhú stranu, IRS následne rozhodol, že REIT dividendy vzniknuté v rámci dane z útulku, ako je prevrátenie IRA sú do značnej miery nepodliehajú netradičným dane z podnikania z príjmu, takže by ste mali byť schopní držať na účte pre odobratie bez väčších obáv z daňového zložitosti na rozdiel od hlavného komanditnej spoločnosti.

(Ak máte záujem dozvedieť sa viac o týchto jedinečných cenných papierov, začať tým, odhlasovanie  realitné investície Through REITs, ktorá pokrýva REIT likvidita, kapitál, ako používať REIT k vašej realitné investovanie výhody, a ešte oveľa viac.)

Investície do nehnuteľností cez vlastníctva bytov

Pre všetky varianty investujúce do nehnuteľností sú k dispozícii investorom, priemerný človek dostane jeho alebo jej prvý vlastníctva nehnuteľností skúsenosti tradičným spôsobom: Kúpou domov.

Nikdy som si prezeral akvizícii z domova celkom rovnako väčšina spoločnosti robí. Namiesto toho som radšej myslieť na primárne bydlisko osoby ako zmes osobného úžitku a finančné ohodnotenie, a nie nutne investície. Ak chcete byť priamejšie, domov nie je investíciou do rovnakým spôsobom bytový dom je. V tej najlepšej podobe, a to za najideálnejšie okolností, najbezpečnejšie stratégie je myslieť na domov ako druh nútenej sporiaceho účtu, ktoré vám dáva veľa osobnú potrebu a radosti, keď bývate v ňom.

Na druhú stranu, ako sa budete blížiť odchodu do dôchodku, ak budete mať ucelený pohľad na svoje osobné bohatstvo, úplne vlastníctvo domu (bez dlhov voči nemu) je jedným z najlepších investícií človek môže urobiť. Nielen, že môže equity byť využitý pomocou určitých transakcií, vrátane reverznej hypotéky, ale cash flow zachránil pred nemajú na prenájom má všeobecne za následok čistých úspor – súčasť zisku, ktoré by išli na prenajímateľa účinne zostáva v domu je vrecko. Tento efekt je tak silná, že dokonca už v roku 1920. Ekonómovia sa snažia prísť na spôsob, ako na federálna vláda zdaniť peňažné úspory cez prenájom pre dlhové bez majiteľov domov, vzhľadom na to zdroj príjmov.

Jedná sa o iný druh investícií, aj keď – niečo, čo nazýva “strategickú investíciu.” Keby sa ekonomika zrúti, tak dlho, ako by ste mohli platiť daň z nehnuteľnosti a základnú údržbu, nikto by vám vypudiť zo svojho domova. Dokonca aj keď ste mali pestovať si vlastné jedlo v záhrade, je tu úroveň osobnej bezpečnosti tam, na čom záleží. Sú chvíle, kedy sú sekundárne k iným, viac praktických dôvodov finančné výnosy. Nech sa stane čokoľvek, aj keď nemajú obetovať svoju likviditu, aby sa pokúsila vytvoriť vlastný kapitál vo svojich investícií do nehnuteľností príliš rýchlo, pretože to môže viesť ku katastrofe (vrátane bankrotu).

Ak ukladáte získať domov, jeden z veľkých chýb, ktoré vidím, je noví investori uvedenie svoje peniaze na akciovom trhu, a to buď prostredníctvom jednotlivých akcií alebo indexových fondov. Ak máte nejakú šancu museli klepnúť svoje peniaze do piatich rokov alebo menej, budete mať žiadny obchod byť niekde v blízkosti na akciovom trhu. Namiesto toho by ste mali byť na základe investičného poverenia známy ako zachovanie kapitálu. Tu sú najlepšie miesta na investovanie peňazí ste úspory na zálohu.

Čo je lepšie – Real Estate Investície alebo investovať do akcií?

Jedna z najčastejších otázok, ktoré som stretnú zahŕňa relatívna atraktivitu investovania do akcií v závislosti na investovanie do nehnuteľností. Krátka verzia je, že je trochu podobný k porovnaniu vanilkovú a čokoládovú zmrzlinu. Sú to rôzne, a ako vaše čisté imanie rastie, môžete dokonca zistiť, že obaja majú svoju úlohu v celkovom portfóliu. Vaša osobnosť bude tiež informovať svojho rozhodnutia, ako niektorí ľudia sú viac povahovo zameraná na akciové vlastníctvo alebo vlastníctvo nehnuteľností, resp.

Riziká realitné investície

Podstatný podiel realitných výnosov sú generované z dôvodu využitia tejto metódy. Vlastnosť s nehnuteľnosťami je získal s podielom vlastného kapitálu, zostávajúce financovaná dlhom. To má za následok vyššiu návratnosti kapitálu pre investora nehnuteľností; ale ak sa mi to zle, môže to viesť k skaze oveľa rýchlejšie ako portfólia plne platených kmeňových akcií. (To je pravda, aj keď tento znížil o 90% v prípade veľkej hospodárskej krízy, pretože nikto ťa mohol donútiť k likvidácii).

To je dôvod, prečo väčšina konzervatívnych investorov do nehnuteľností trvať na pomer 50% dlhu k vlastnému kapitálu alebo v extrémnych prípadoch 100% Základný kapitál štruktúr, ktoré môžu ešte produkovať dobré výnosy, ak boli vybrané realitnej majetok múdro. Miliardár Charlie Munger hovorí o jeho priateľ pred zrútenie 2007-2009 nehnuteľností. Tento priateľ, veľmi bohatý majiteľ v Kalifornii, sa rozhliadol po vysoké ocenenie na jeho vlastnostiach a povedal si: “. Som bohatší ako by som niekedy treba Neexistuje žiadny dôvod, aby som riskovať kvôli viac . ” Tento kamarát predával mnohé z jeho vlastností a použila výnosy na splatenie dlhu na tých zostávajúcich, že si myslel, že najatraktívnejšie. Ako výsledok, keď ekonomika sa zrútila, realitné trhy boli v zmätku, ľudia strácajú svoje vlastnosti k uzavretiu a bankové akcie sa rúca – nemusel starať o nič z toho. Aj keď nájmy klesli v dôsledku nájomcu finančné problémy, to všetko bolo stále prebytok hotovosti a bol vyzbrojený prostriedky, ktoré držali doplňovanie seba, nechať ho využiť skupovať aktíva všetci ostatní bol nútený predať.

Prestať sa snažia zbohatnúť tak rýchlo, a uspokojiť sa to urobiť správnym spôsobom. Budete mať oveľa menej stresu vo svojom živote, a to môže byť veľa zábavy.

Niektoré Záverečné myšlienky na Real Estate Investing

Samozrejme, že to je len začiatok cesty k pochopeniu téme, ako sme sotva dotkli povrchu. Realitné investície vyžaduje roky praxe, skúseností a expozíciu naozaj ocenia, pochopiť a majster.

Ahmad Faishal

Ahmad Faishal is now a full-time writer and former Analyst of BPD DIY Bank. He’s Risk Management Certified. Specializing in writing about financial literacy, Faishal acknowledges the need for a world filled with education and understanding of various financial areas including topics related to managing personal finance, money and investing and considers investoguru as the best place for his knowledge and experience to come together.

Author: Ahmad Faishal

Ahmad Faishal is now a full-time writer and former Analyst of BPD DIY Bank. He's Risk Management Certified. Specializing in writing about financial literacy, Faishal acknowledges the need for a world filled with education and understanding of various financial areas including topics related to managing personal finance, money and investing and considers investoguru as the best place for his knowledge and experience to come together. View all posts by Ahmad Faishal